Quando falamos em investimentos, um dos principais erros que vejo é o filtro excessivo de ativos baseado exclusivamente no retorno histórico. Muitos investidores olham para fundos imobiliários e ações que já performaram bem e acreditam que esses ativos continuarão entregando altos retornos no futuro. Mas será que esse é o caminho mais inteligente? Vou explicar por que, em muitos casos, o fundo imobiliário que teve o pior retorno histórico pode, na verdade, ser o melhor para seu portfólio.
A Armadilha dos Retornos Passados
É comum encontrar investidores que analisam uma lista de fundos imobiliários e comparam os retornos passados. Eles escolhem aquele que teve o melhor desempenho, acreditando que ele trará os melhores resultados futuros. Esse tipo de análise pode ser enganoso. Quanto maior foi o retorno passado de um ativo, mais difícil é replicar essa performance no futuro, principalmente quando as cotações já atingiram um valor elevado. Em contrapartida, fundos imobiliários que tiveram um retorno modesto ou até negativo no passado podem apresentar melhores oportunidades de valorização e rendimento.
Por que o Retorno Histórico Nem Sempre Reflete o Potencial Futuro
Ao escolher um fundo imobiliário, é importante entender o comportamento cíclico do mercado. O mercado imobiliário, por exemplo, passa por ciclos de alta e baixa que influenciam o valor dos imóveis e dos aluguéis. Utilizando o índice FipeZap, que mede a valorização dos imóveis no Brasil, é possível observar como os preços subiram até 2015, estagnaram por cerca de cinco anos e voltaram a subir após 2020. Esse ciclo, que ocorre em regiões e momentos distintos, tende a se ajustar à inflação ao longo do tempo. Por isso, o valor do imóvel e do aluguel tende a corrigir a inflação, mas essa correção não é linear. Entender onde o ativo se encontra nesse ciclo pode ser decisivo para uma estratégia de longo prazo.
Estudo de Caso: O Fundo Imobiliário HGLG
Vamos pegar como exemplo o HGLG, um fundo imobiliário bastante conhecido. Se você tivesse investido em 2019, pagando R$ 145 por cota, com base nos dividendos pagos ao longo dos anos, seu retorno anual teria sido de cerca de 9,76%. Agora, projetando um novo aporte hoje a R$ 154 por cota, e considerando uma inflação média de 0,44% ao mês, é possível ver que o dividendo também tende a crescer com o tempo, alcançando um retorno futuro mais atrativo. Ou seja, ao realizar uma projeção, vemos que o retorno futuro pode ser mais interessante do que o retorno passado.
Fundos Imobiliários e a Correção pela Inflação
A inflação desempenha um papel importante no mercado imobiliário. Fundos imobiliários de qualidade, como o HGLG, tendem a acompanhar a inflação ao longo do tempo. O valor dos aluguéis e dos imóveis tende a corrigir a inflação, especialmente em fundos que administram ativos bem localizados e de alta demanda. Na projeção do HGLG, por exemplo, esperamos que o dividendo comece em R$ 1,10 e chegue a R$ 1,44 até 2030, refletindo a inflação e a valorização natural dos ativos.
A Importância da Projeção de Fluxo de Caixa
Mais do que o retorno passado, o que realmente importa é o fluxo de caixa futuro. Quando um fundo imobiliário, como o HGLG, apresenta um preço de cota mais baixo e um histórico de desempenho modesto, o potencial de valorização futura pode ser maior. Se, no futuro, a cota subir a valores mais altos, como R$ 250, o retorno projetado pode ser mais interessante que o retorno histórico. Ao comparar o retorno histórico com a projeção futura, é importante fazer contas e analisar o cenário de forma crítica. A título de comparação, um fundo imobiliário que projeta um retorno de 10,48% pode não ser mais atrativo que um título do Tesouro Prefixado, que atualmente paga cerca de 12%.
O Que Considerar ao Escolher Fundos Imobiliários
Ao investir em fundos imobiliários, não se deixe levar pelo que está em alta no momento. Calcule o fluxo de caixa futuro e projete o rendimento. Se os números fizerem sentido, o investimento se justifica. Essa análise é especialmente importante para evitar seguir “a manada” que escolhe fundos baseando-se apenas em retornos passados, sem avaliar o potencial real do ativo.
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Conclusão
Investir em fundos imobiliários exige um olhar atento para o futuro. O que importa não é quanto o ativo rendeu, mas o quanto ele pode render. Projete o fluxo de caixa, avalie o retorno futuro e fuja da armadilha do retorno histórico. Essa é a verdadeira estratégia para maximizar seus rendimentos e tomar decisões de investimento mais inteligentes.
Lembre-se: ao investir em fundos imobiliários e ações, escolha com base na projeção, não na popularidade. Quer aprender a fazer esses cálculos e a investir de forma mais estratégica? Confira o curso Estratégia de 500 Pratas, especialmente para quem quer fazer escolhas com mais segurança e fundamentação.
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Leandro Cabral
Consultor CVM 2816-0
